Los precios de la vivienda en EE.UU. muestran signos claros de recuperación

La economía americana presenta claros signos de recuperación y ello se refleja claramente en el comportamiento de los precios de la vivienda, ya que aparecen importantes subidas interanuales por primera vez desde 2006. La recuperación de los precios de los inmuebles en EE.UU. se ha reflejado en otros indicadores del mercado de la vivienda, principalmente en la recuperación de la construcción de viviendas.

Dada su importancia en la crisis financiera mundial, la recuperación que está en marcha en el mercado de la vivienda de EE.UU. es positiva, tanto para la economía como para los inversores. El sector es un termómetro económico cuyas repercusiones en la inversión residencial y en el gasto en consumo de los estadounidenses (efecto riqueza) pueden estimular el crecimiento económico, además de mejorar la confianza de los inversores en los activos de mayor riesgo, como las acciones y los inmuebles. Adicionalmente, la recuperación de la vivienda en EE.UU. también es beneficiosa para su sector bancario. En concreto, la recuperación del sector de la vivienda ayuda a sanear los balances bancarios reduciendo los activos tóxicos (y las consiguientes provisiones por deterioro del valor de estos activos) y a través de una mayor demanda de préstamos hipotecarios.

Muchos factores han influido conjuntamente en la incipiente recuperación del mercado de la vivienda en EE.UU., como la mejora de la accesibilidad a la vivienda (medida, por ejemplo, por la ratio precio‐alquiler), la menor oferta de viviendas procedentes de ejecuciones hipotecarias (embargos), la caída de la tasa de desempleo y, por último, el periodo prolongado de niveles muy bajos de los tipos de interés de los préstamos hipotecarios.

El catedrático de Economía de la Universidad de Yale y reciente premio Nobel de Economía 2013 por sus aportaciones al análisis empírico de los precios de los activos (acciones, bonos, vivienda), Robert Shiller, elabora desde 2006 a través de su empresa Macromarkets LLC, y en colaboración con Standard & Poors y Corelogic, los índices S&P/Case-Shiller Home Price.

Estos índices reflejan la evolución de los precios de las viviendas de las diez y de las veinte áreas metropolitanas más importantes del país: a) el Composite-10 (Nueva York, Boston, Washington, Miami, Chicago, Denver, Las Vegas, Los Ángeles, San Francisco y San Diego); y b) el Composite-20 (Nueva York, Boston, Washington, Miami, Chicago, Denver, Las Vegas, Los Ángeles, San Francisco, San Diego, Atlanta, Charlotte, Cleveland, Dallas, Detroit, Minneapolis, Phoenix, Portland, Seattle y Tampa). Las últimos cifras disponibles de los índices Standard & Poor's/Case Shiller Home Price corresponden a los datos relativos a julio de 2013. 

En el primer gráfico adjunto (hacer clic sobre el mismo para verlo más grande) se presenta la evolución temporal del nivel de los dos índices (2000 =100) compuestos.

Como se puede ver en el gráfico, los precios medios de la vivienda en EE.UU. en julio de 2013 han vuelto ya a los niveles de marzo-abril de 2004. No obstante, si tomamos como referencia el pico alcanzado durante la burbuja inmobiliaria en junio-julio de 2006, los dos índices agregados aún registran una caída del 21-22% a pesar de la reciente recuperación. Esta recuperación de los precios que comenzó en marzo de 2012 alcanza ya en julio de 2013 un 20,5% y un 21,2% para el Composite-10 y el Composite-20, respectivamente.

En el segundo gráfico se muestra la evolución de los dos índices compuestos de los precios de la vivienda en tasa de variación anual (%).

En los últimos meses (julio 2013-julio 2012) los precios de la vivienda han aumentado un 12,28% y un 12,39% si se toma como referencia el índice Composite-10 o el Composite-20, repectivamente.

En el cuadro adjunto presentamos el cambio en los precios de la vivienda en tasa intermensual en julio respecto a julio de 2013 y en tasa interanual (%) en julio de 2013 respecto a julio de 2012, de los dos índices compuestos y de las áreas metropolitanas de EE.UU. que forman parte del Composite-20.

En el último año se han registrado crecimiento importantes de los precios de la vivienda de todas las ciudades, aunque esta recuperación no ha sido homogénea. En primer lugar, encabeza el ranking de subidas de precios de las viviendas, la ciudad de Las Vegas (+27,50%), seguida de San Francisco (+24,81%), Los Angeles (20,80%) y San Diego (20,35%). En segundo lugar, en general, la coste Oeste registra mayores subidas que la costa Este. Finalmente, la ciudad de Nueva York registra el menor aumento de los precios de la vivienda, con un alza de tan sólo el 3,52%.

Dada su importancia en la crisis financiera mundial, la recuperación que está en marcha en el mercado de la vivienda de EE.UU. es positiva, tanto para la economía como para los inversores. El sector es un termómetro económico cuyas repercusiones en la inversión y en el consumo de los estadounidenses pueden estimular el crecimiento económico, además de mejorar la confianza en los activos de mayor riesgo, como las acciones y los inmuebles.