domingo, 12 de febrero de 2012

Los efectos negativos del ajuste del mercado de la vivienda en EE.UU., 2007-2011

En esta entrada del Blog presentamos algunas cifras que ilustran el intenso ajuste del mercado de la vivienda registrado en el periodo 2007-2011 y los efectos negativos que ha generado y que están impidiendo su recuperación.

En el primer gráfico (hacer clic sobre el mismo para verlo más grande) se muestra la evolución temporal del los precios de la vivienda desde enero de 2001 a octubre de 2011. 


Los precios de la vivienda del conjunto del mercado inmobiliario de EE,.UU. han caído un 33% en términos nominales (y casi un 40% en términos reales) desde su máximo alcanzado en el año 2006. Esta caída ha supuesto una pérdida de riqueza inmobiliaria de las familias de casi 7 billones de dólares (la diferencia entre el valor total de las viviendas y la deuda hipotecaria contraída por los propietarios de viviendas), lo que representa una reducción del 50% desde 2006. En el segundo gráfico se puede observar como la riqueza inmobiliaria aproximada por la ratio del valor neto de la vivienda (o home equity) sobre la renta personal disponible de las familias se situó en el tercer trimestre de 2011 en valores mínimos récord desde 1950, año de comienzo de elaboración de la serie. [1] Esta importante caída de la riqueza inmobiliaria ha incidido negativamente en el consumo privado y en los índices de confianza económico de los hogares norteamericanos.


La situación es más grave de lo que parece, ya que en la actualidad unos 12 millones de propietarios (véase tercer gráfico) tienen el valor de mercado de su vivienda por debajo del saldo pendiente de su hipoteca (negative equity). Esta característica perversa del mercado inmobiliario -inexistente en el año 2006- está presente en la actualidad en 1 de cada 5 hogares norteamericanos con hipoteca y en los Estados donde más han caído los precios (Nevada, Arizona y Florida) alcanza a la mitad de las hipotecas.


La caída de los precios de la vivienda, el hundimiento de la riqueza inmobiliaria familiar, la aparición de la negative equity, la caída de los ingresos familiares y el aumento del desempleo desde el inicio de la crisis financiera internacional han provocado un aumento exponencial en la tasa de morosidad de los prestamos hipotecarios. De este modo, la tasa de morosidad alcanzó un 14% del total de los préstamos hipotecarios con tipo de interés fijo en octubre de 2011, tal y como muestran las cifras del siguiente gráfico.


Dos factores han propiciado la caída del volumen de créditos hipotecarios y el aumento de la tasa de morosidad: i) la situación de los mercados financieros y los problemas de refinanciación de sociedades hipotecarias, fundamentalmente Fannie Mae; y ii) la regulación del mercado hipotecario de los EE.UU. que permite a los propietarios de las viviendas dejar de pagar la hipoteca cuando aparece el negative equity. Y en este contexto, la mala situación del mercado de trabajo y la caída presente (y futura) de los ingresos de hogares ha hecho el resto. Bajo estas condiciones no es de extrañar que se haya producido una caída importante del volumen de créditos hipotecarios, que ha retrocedido un 6,9% desde su punto máximo en 2007, tal y como muestran las cifras del siguiente gráfico.


Además, la caída en el volumen de créditos hipotecarios a las familias ha retrocedido sustancialmente a pesar de que las medidas de política monetaria no convencional de la Reserva Federal han conseguido situar a los tipos de interés de los créditos hipotecarios en niveles históricamente bajos, tal y como se puede observar en el último gráfico.


En el siguiente enlace se puede leer una reciente conferencia de Ben Bernanke, Presidente de la Reserva Federal, sobre la situación actual y las perspectivas del mercado de la vivienda de EE.UU. En la conferencia ante Asociación Nacional de Constructores de Viviendas de EE.UU. (National Association of Home Builders) dejó muy claro que la recuperación del mercado de la vivienda es uno los pilares básicos para impulsar el crecimiento económico de los EE.UU.
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[1] valor neto o líquido de la vivienda = valor de mercado de la vivienda - valor pendiente de las hipotecas