A pesar de la intensa desaceleración (que no una caída) del crecimiento de los precios de la vivienda iniciada en el año 2005 (véase el primer gráfico), el esfuerzo teórico medio de una familia para adquirir un inmueble en propiedad en España sigue aumentado.
El segundo gráfico recoge las principales medidas de accesibilidad y esfuerzo de una familia representativa media para la adquisición de una vivienda tipo en España: i) la duración teórica del esfuerzo en años; ii) el nivel del esfuerzo teórico anual (con o sin deducciones fiscales).
En primer lugar, la duración del esfuerzo teórico para la adquisición de una vivienda se suele aproximar por la ratio entre el precio de una vivienda libre de 93,75 metros cuadrados construidos (lo que supone aproximadamente 75 metros cuadrados útiles) y la renta bruta disponible anual de un hogar medio español. Este indicador ha caído ligeramente en el tercer trimestre de 2008 a niveles de 2005, alcanzado un nivel de 6,7 años. Esta cifra -practicamente estancada desde 2005 hasta la actualidad- recogería los años teóricos que tardaría una familia representativa media en comprar una vivienda nueva (a los precios actuales), en el supuesto de que dedicara toda su renta anual bruta disponible (antes de impuestos pagados al conjunto de AA.PP.) a ahorrar para efectuar la adquisición del inmueble.
En segundo lugar, resulta interesante complementar la información anterior con un indicador de accesibilidad a la vivienda que aproxima el esfuerzo teórico anual que una familia representativa media tiene que realizar para financiar la adquisición de un inmueble. Este esfuerzo se mide por el porcentaje que supone el importe de las cuotas a pagar en el primer año de una hipoteca estándar (del 80% del valor del inmueble) en relación a la renta anual bruta disponible de un hogar medio español. Este esfuerzo teórico anual se puede medir en términos brutos o netos, si restamos las deducciones en el IRPF por los pagos de las hipotecas que, lógicamente, reducen el nivel del esfuerzo. Los últimos datos disponibles para el tercer trimestre de 2008 indican que, a pesar de la pérdida de dinamismo de los precios de la vivienda, tanto el esfuerzo teórico sin corregir por las deducciones, como el corregido han seguido aumentando (ambos indicadores crecen ininterrumpidamente desde 1999) hasta alcanzar el 48,7% y el 39,1% de la renta anual bruta disponible del hogar medio, respectivamente. Además, estos niveles nos llevan a cifras de mediados de 1993, aunque es verdad que están aún alejadas de las cifras récord de 1990, año el que el esfuerzo teórico anual para financiar una vivienda, sin o con deducciones fiscales, se situó en el 61 y 55% de la renta bruta disponible, respectivamente.
En definitiva, en un momento en el que conseguir un crédito hipotecario es cada vez más difícil y más caro -el tipo de interés medio en agosto de 2008 está en el 6,2% (cifras no conocidas desde 1998), según el Banco de España-, y con el precio de la vivienda resistiéndose a caer (una ligera caída de -0,3% en la vivienda usada en el tercer trimestre de 2003, tal y como se puede observar en el primer gráfico si se hace caso a las estadísticas oficiales), el empeoramiento de los indicadores de accesibilidad y de esfuerzo medio para adquirir una vivienda en España no hacen más que complicar la decisión de comprar.
Por último, conviene señalar que la elección del instrumento idóneo de política económica para promover una mayor accesibilidad y reducir el esfuerzo teórico para adquirir una vivienda no es fácil: i) esperar a que medio plazo caigan los tipos de interés medios hipotecarios y/o los precios de la vivienda se reduzcan significativamente; ii) o aumentar sustancialmente en los presupuestos de 2009 las deducciones fiscales para la adquisición de la vivienda, con los consiguientes efectos negativos para el incipiente (pero creciente) déficit público. Aunque el alcance de esta última medida de política fiscal, en cuanto a sus efectos positivos y negativos, sólo se podría valorar a partir del año 2010.
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