domingo, 5 de octubre de 2008

La rentabilidad a largo plazo de la inversión en vivienda

 

La vivienda representaba a finales del 2007 más de la mitad de la riqueza total de las familias españolas y a pesar del descenso de precios iniciado en el segundo trimestre de ese año, constituye el segundo activo más rentable desde una perspectiva de largo plazo. La vivienda es un bien con una característica peculiar, ya que es un activo real con un doble valor: un bien de consumo duradero que proporciona servicios de alojamiento, y un activo de inversión cuyo rendimiento debe compararse con el de otros activos.
En el primer gráfico se representa la evolución de la inversión en vivienda y de tres activos alternativos: la bolsa y dos tipos de fondos de inversión. La rentabilidad anual de la inversión en vivienda es la suma de dos componentes: las rentas del alquiler y las plusvalías obtenidas por su venta que dependen de la evolución de los precios. La rentabilidad anual de la Bolsa Española se mide por la evolución del principal índice de acciones, el IBEX 35. Por último, se representa la rentabilidad anual de los fondos de inversión FIM y FIAMM. La diferencia radica esencialmente, en los tipos de inversiones que realizan. Los FIM (Fondos de Inversión Mobiliaria) tienen la posibilidad de invertir en cualquier tipo de activo, ya sea de renta fija o de renta variable. Los fondos FIM de renta fija, que tienen un perfil de riesgo diferenciado en función de los plazos o duración de sus inversiones y de la calidad crediticia de los emisores de los activos (públicos o privados). Los fondos FIM mixtos diversifican sus inversiones en activos de renta fija y de renta variable. Los fondos FIM de renta variable invierten mayoritariamente su patrimonio en activos de renta variable global (en todo tipo de mercados), geográfico (en un área o país determinado) y sectorial (en un sector económico concreto). En el segundo gráfico podemos observar que el ranking de la rentabilidad nominal media en el periodo 1996-2007 está encabezado por el IBEX 35 con el 16,5%, seguido de la vivienda con el nada despreciable 12,5%, y ya a mucha distancia por los fondos de inversión FIAMM y FIM, con una rentabilidad media anual del 4,9 y del 2,5%, respectivamente. No obstante, la inversión en vivienda podría alcanzar una mayor rentabilidad si incluyeramos para algunas familias las generosas deducciones fiscales del IRPF español, no incluidas en este 12,5%. Finalmente, está relativa mayor rentabilidad de la inversión en la Bolsa en relación a la vivienda queda compensada con el menor riesgo de esta última. Como recoge el segundo gráfico, si aproximamos el riesgo de los dos activos con volatilidad (medida por la desviación típica en el periodo representado), la inversión en vivienda es mucho más "segura" a largo plazo que la bursátil. En síntesis, y a pesar de las recientes caídas de los precios de la vivienda en España, la inversión en este activo es la más rentable a largo plazo si se mide conjuntamente con su menor riesgo relativo.

1 comentario:

Fernando dijo...

Para la afirmación que indicas de que la vivienda sigue siendo el activo más rentable, hay que tener claro que se trata de los datos analizados en la última década y en España. Porque podemos ver ejemplos como los últimos 14 años de caída del precio de la vivienda en Japón (después de una gran especulación) o los diez años que estuvo cayendo en Suiza.

Además vamos realizar unas cuentas sencillas, imaginemos a un ahorrador que compra un inmueble como inversión, como la mayoría de gente solicitará un préstamo, cosa que para invertir en Bolsa o contratar un depósito no hará, así que veamos los números.

Precio: 120.000
Interés fijo: 5%
Cuotas a 25 años: 700

Coste final del bien: 210.000
(300 cuotas x 700 = 210.000)
Intereses: 90.000
(210.000 - 120.000 = 90.000)

Así que al paso de 25 años, el bien tiene que haber incrementado su valor en un ¡ 75% ! para que el ahorrador se quede en situación de partida.

En el artículo se habla de un 12,5% en 10 años.

Evidentemente esto está muy simplificado, no se tienen en cuenta gastos de adquisición, impuestos por plusvalía o deducciones en el IRPF, y algo más importante se da por hecho que el bien estará sin uso durante 25 años.