Algunos indicadores del mercado de la vivienda de EE.UU. vuelven a niveles pre-crisis 2007

Algunos indicadores importantes del mercado de la vivienda de EE.UU. vuelven a niveles de antes de la crisis financiera de 2007, lo que indica la fortaleza del mercado inmobiliario. Son los precios de la vivienda y las tasas de morosidad de los préstamos hipotecarios a más de 90 días y el número de ejecuciones hipotecarias.

Respecto a los precios de la vivienda, el catedrático de Economía de la Universidad de Yale y premio Nobel de Economía 2013 por sus aportaciones al análisis empírico de los precios de los activos (acciones, bonos, vivienda), Robert Shiller, elabora desde 2006 a través de su empresa Macromarkets LLC (en colaboración con Standard & Poors y Corelogic), los índices S&P CoreLogic Case-Shiller Home Price.

Estos índices reflejan la evolución de los precios de las viviendas de las diez y de las veinte áreas metropolitanas más importantes del país: a) el Composite-10 (Nueva York, Boston, Washington, Miami, Chicago, Denver, Las Vegas, Los Ángeles, San Francisco y San Diego); y b) el Composite-20 (Nueva York, Boston, Washington, Miami, Chicago, Denver, Las Vegas, Los Ángeles, San Francisco, San Diego, Atlanta, Charlotte, Cleveland, Dallas, Detroit, Minneapolis, Phoenix, Portland, Seattle y Tampa). Las últimos cifras disponibles de los índices S&P CoreLogic Case Shiller Home Price corresponden a los datos relativos a junio de 2018.

La evolución de estos índices de precios de la vivienda (nominales) se muestran en el siguiente gráfico para el periodo de enero de 1987 a junio de 2018.

El índice nacional ha crecido un 9,8% por encima del pico de la burbuja inmobiliaria que se alcanzó en 2006, mientras que los indices Composite-10 y Composite-20 superan también su máximo en un +0,9% y un +2,3%, respectivamente.

En el siguiente gráfico se muestra la evolución de las tasas de morosidad (delinquency) de los préstamos hipotecarios a más de 90 días y del número de ejecuciones hipotecarias (foreclosure) para el periodo de enero de 1998 a julio de 2018. Los datos provienen de las Sociedades Hipotecarias Fannie Mae y Freddie Mac, ambas intervenidas por el Gobierno Federal desde la crisis financiera de 2007.

La tasa de morosidad alcanzó su punto máximo en febrero de 2010, con un registro del 5,59% del total de prestamos hipotecarios. En el último dato disponible correspondiente a julio de 2018, la tasa de morosidad se sitúo en tan solo el 0,88%, la más baja desde octubre de 2007. El dato es aún mejor para los préstamos más recientes del periodo de 2009 a 2018, ya que solamente el 0,37% de esta cartera es morosa.

Evolución histórica de la tasa de morosidad de las hipotecas de hogares y promotores inmobiliarios, 1999-2013

Uno de los indicadores clave para evaluar el grado de la recuperación económica es la tasa de morosidad del total de créditos concedidos. Para el caso de la economía española es todavía más importante el seguimiento de la tasa de morosidad de los créditos hipotecarios, dado el estallido de la burbuja inmobiliaria, el mayor endeudamiento en hipotecas de los hogares que en el resto de la zona del euro, el deterioro de la renta disponible de las hogares y, sobre todo, el altísimo nivel de desempleo. 

En esta entrada del Blog presentamos la evolución histórica de la tasa de morosidad de los créditos hipotecarios, distinguiendo entre los créditos hipotecarios de los hogares y de los promotores inmobiliarios. El periodo cubre desde el inicio de las estadísticas por parte del Banco de España en marzo de 1999 hasta el último dato disponible de marzo de 2013. La tasa de morosidad se aproxima por el cociente (en %) de los créditos dudosos respecto al total de créditos concedidos. [1]

Los últimos datos publicados por el Banco de España sobre los créditos hipotecarios dudosos de las entidades de crédito españolas indican que la tasa de morosidad alcanza récords históricos y que el saldo vivo de los créditos hipotecarios concedidos continúa descendiendo.

En el primer gráfico (hacer clic sobre el mismo para verlo más grande) se muestra la evolución de la tasa de morosidad de los créditos concedidos a los hogares para la adquisición y rehabilitación de viviendas. 

A finales de marzo de 2013 el saldo de los créditos hipotecarios concedidos por los bancos españoles a los hogares ascendía a 625.439 millones de euros, de los cuales 26.032 millones de euros eran considerados como créditos morosos. Ello suponía que la tasa de morosidad de los créditos hipotecarios de los hogares continuaba deteriorándose hasta alcanzar a finales del primer trimestre de 2013 el 4,16%, 1,16 puntos porcentuales más que hace un año.

En el segundo gráfico se muestra la evolución de la tasa de morosidad de los créditos hipotecarios concedidos a los promotores inmobiliarios.

La deuda viva acumulada por los promotores inmobiliarios con los bancos alcanzaba a finales de marzo de 2013 los 205.892 millones de euros, de los cuales 59.561 millones de euros eran clasificados como créditos dudosos. La tasa de morosidad de los promotores inmobiliarios es altísima y muestra hasta que punto el sector se ha derrumbado. Con más detalle, la tasa de morosidad del sector de promotores inmobiliarios alcanzaba a finales del primer trimestre de 2013 el 28,92%, 5 puntos porcentuales más que hace un año.

La negativa evolución del desempleo y la recesión económica hacen prever que las cifras de morosidad hipotecaria seguirán deteriorándose en los próximos trimestres.

En ocasiones nuestro Gobierno olvida que el problema más grave de la economía española no es el de la competitividad exterior, sino el excesivo nivel del endeudamiento privado (y el lento proceso de desapalancamiento).

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[1]  Los créditos dudosos son aquellos que presentan cuotas impagadas por un plazo superior a 90 días y aquellos otros sobre los que las entidades tienen dudas razonables sobre su reembolso en los términos que fueron acordados en el momento de la concesión.

La tasa de morosidad de los créditos concedidos por las entidades de crédito españolas alcanza un récord histórico

Los últimos datos publicados por el Banco de España sobre los créditos dudosos de las entidades de crédito españolas muestran que la tasa de morosidad alcanza récords históricos y que el saldo vivo de los créditos concedidos continúa descendiendo.

En primer lugar, tal y como muestra el primer gráfico (hacer clic sobre el mismo para verlo más grande), el saldo de créditos totales continúa descendiendo desde su máximo histórico de 1,87 billones de euros alcanzado en diciembre de 2008, y en la actualidad se sitúa en 1,68 billones de euros, lo que supone un descenso desde su pico del 10,2%.

En segundo lugar, el total de créditos dudosos que lastran los balances bancarios han alcanzado - tal y como muestra el gráfico 2 - su máximo histórico, hasta situarse en un saldo vivo de 189.618 millones de euros. Esta cifra es 12 veces superior a la registrada en octubre de 2007 antes del inicio de la crisis financiera internacional, cuando alcanzaba la cifra de 15.390 millones de euros.

Los créditos dudosos son aquellos créditos que presenten dudas razonables sobre su reembolso total (principal e intereses) en los términos pactados contractualmente. Dentro de estos se incluyen los créditos morosos, que son aquellos que tienen algún importe vencido, bien del principal, bien de los intereses o gastos pactados contractualmente, con más de tres meses de antigüedad.

Finalmente, como resultado de las dos tendencias anteriores, la tasa de morosidad de las entidades de crédito españolas (definida como la ratio de los créditos dudosos/total de créditos concedidos) ha alcanzado un récord histórico en octubre de 2012 del 11,23%, batiéndose el pico máximo del 9,15% alcanzado en febrero de 1994 (véase gráfico 3, cifras 1962-2012), y cifra muy alejada del 1,99%, nivel muy bajo  alcanzado al inicio de la adopción del euro (véase gráfico 4, cifras 1999-2012).

La desaceleración del crédito y el aumento de la morosidad son factores que se retroalimentan entre sí dado que las entidades de crédito españolas, golpeadas por la morosidad, reprimen el crédito ante el miedo de los impagos. Es el reverso del momento expansivo del crédito que infló la burbuja inmobiliaria. La desaceleración del crédito está en la base del complejo fenómeno del "desapalancamiento financiero" y es una de las consecuencias de una economía que se hizo altamente adicta al crédito en los tiempos de la burbuja.

Cómo explicar a un niño qué es un activo tóxico

Los activos tóxicos son fondos de inversión de muy baja calidad que se crearon a partir de hipotecas subprime que se concedieron en EE.UU. a personas con solvencia económica baja (respaldados por una vivienda cuyo valor descendió considerablemente). El detonante de la crisis de las hipotecas subprime fue el colapso de la burbuja inmobiliaria que se inició en 2006. Posteriormente, la crisis de las hipotecas subprime contagió desde comienzos de 2008 al sistema financiero estadounidense, y después al sistema financiero internacional, generando una crisis de liquidez y la crisis económica global en la que todavía estamos inmersos.

El término "activo tóxico" es uno de los vocablos más repetidos en los medios de comunicación (y en las conversaciones de los españoles) desde el inicio del proceso de reestructuración del sistema bancario español, especialmente de las cajas de ahorro. 

Existe preocupación en nuestro país sobre cómo reaccionarán los más pequeños ante la bajada del nivel de vida que tienen que afrontar sus familias con la crisis económica actual, sobre todo si se sigue alargando en el tiempo. Los psiquiatras infantiles piensan que hay que explicarles este problema de una manera sencilla al igual que se hace cuando el niño se enfrenta a un divorcio o a un segundo matrimonio (o relación de pareja) de sus padres, la muerte de un ser querido, el cambio de domicilio y de colegio, una catástrofe natural como la de Japón o Haití o las consecuencias de un acto terrorista. 

Cuando nos enfrentamos a un niño que pregunta con insistencia qué es un activo tóxico, la tentación del adulto es asociarlo a estafa, timo, atraco y demás vocablos asimilables malsonantes. He aquí un vídeo de dibujos animados (con clave de humor) que puede servir de guía para que el adulto explique a un niño que es un activo tóxico con sencillez (y evitar así los vocablos que sustituyen al eufemismo impuesto por los mercados financieros). En el vídeo se cuenta la vida y la muerte de la mascota de los activos tóxicos del Planeta Dinero. La mascota se llamaba Toxie. Descanse en paz. 

Disfruten del vídeo y practiquen el inglés americano:

Situación actual de los créditos dudosos del sector bancario español

Según los últimos datos publicados por el Banco de España, la variación anual del volumen de los créditos dudosos concedidos por las entidades de depósito al sector privado residente en España se está moderando de forma progresiva desde mediados de 2009, tal y como puede verse en el primer gráfico (hacer clic sobre el mismo para verlo más grande). 

Resulta interesante estudiar la evolución temporal de la ratio de dudosos del crédito total al sector privado residente en España desagregada por sectores de actividad económica.

Por una parte, la ratio de dudosos es mayor en el crédito a los sectores más expuestos al ciclo económico, tal y como se puede observar en el segundo gráfico. Este es el caso del sector de la construcción y de la promoción inmobiliaria con una ratio de dudosos del  10,9% en junio de 2010. Por otra parte, el crédito a los hogares para adquisición de la vivienda (personas físicas vivienda) muestra una ratio de dudosos más reducida que se sitúa a finales de junio de 2010 en un 2,5%.

En el gráfico siguiente se puede ver la distribución del riesgo hipotecario español según la relación entre el importe del préstamo concedido y su valor de tasación o "garantía teórica" (LTV o "loan to value", en %) en junio de 2010. La concesión de créditos hipotecarios en España permanece en límites razonables, ya que los créditos LTV, por un valor menor del 80% de la propiedad son la mayoría (un 80% del total); los de un valor entre 80%-100% de la propiedad, alrededor del 18%, y los de un valor superior al 100%, son solamente un 2% del total. En cualquier caso, el LTV medio en España es de tan sólo el 62% en la cartera hipotecaria minorista y, además, esta situación es bastante homogénea entre las distintas entidades.

En el gráfico siguiente se puede observar la evolución histórica desde diciembre 1992 hasta junio de 2010 de la ratio de dudosos de los créditos totales al sector privado residente y de la ratio de dudosos de crédito a hogares para la adquisición de vivienda. Destacar que la ratio de dudosos del crédito a hogares para la adquisición de viviendas se sitúa en la actualidad en los valores reducidos que se observaron en crisis económicas (y de la vivienda) previas, como la registrada en 1993.

Por último, resulta interesante destacar las cifras de los créditos de las entidades de depósito al sector de la construcción y promoción inmobiliaria (véase cuadro adjunto), sector que como hemos comentado más arriba presenta la mayor ratio de dudosos.

Por un lado, los créditos potencialmente problemáticos concentrados en el sector de la construcción y promoción inmobiliaria se situaban en 180,8 miles de millones en junio de 2010. Por otro lado, el nivel de cobertura impuesto por el Banco de España a las entidades de depósito a través de provisiones específicas es del 26,6% del total, mientras que si se añade las provisiones genéricas de los negocios en España, el nivel de cobertura ascendía hasta el 33% total de los créditos.

Para dotar de un mayor nivel de transparencia de la exposición de las entidades de depósito españolas al sector de construcción y promoción inmobiliaria, el Banco de España ha definido el concepto de créditos con "exposición potencialmente problemática" como la suma de:

• Créditos dudosos: presentan cuotas impagadas por un plazo superior a 90 días y aquellos otros sobre los que las entidades tienen dudas razonables sobre su reembolso en los términos que fueron acordados en el momento de la concesión.
• Subestándar: operaciones con debilidades genéricas asociadas a un sector o colectivo, o si en determinadas operaciones se presentan debilidades, aun cuando no cumplan los criterios para ser clasificadas como dudosas o fallidas. No son dudosos pero probablemente lo serán.
• Activos adquiridos, adjudicados y daciones en pagos de deudas: la propiedad del activo pasa a la entidad, como resultado de prácticas de gestión activa de las garantías.
• Fallidos: créditos incobrables.

La tasa de morosidad del sector bancario español sigue creciendo

Según los últimos datos publicados por el Banco de España los activos dudosos del sector bancario español siguen creciendo a tasas muy elevadas (+184% en tasa interanual entre junio 2008 y junio de 2009), tal y como puede verse en el gráfico 2.2.A (hacer clic sobre el mismo para verlo más grande). Además, continúa el repunte de la tasa de morosidad del sector privado residente que se sitúa en un nivel del 4,5% en junio 2009, cifra que no ha hecho más que crecer desde junio de 2007 cuando se situaba en el 0,6% (véase gráfico 2.2.B).

No obstante, destacar también que la ratio de morosidad se sitúa por el momento en niveles inferiores a los niveles récord de 1993 cuando alcanzó un nivel del 8,5% (véase gráfico 2.2.C). Además, es previsible que la ratio de morosidad de las entidades de depósito españolas continúe creciendo a lo largo de 2010, ya que se prevé que los factores que han impulsado su aumento (deterioro de la actividad real y aumento del desempleo) no mejorarán a lo largo de este año.

Destacar que la ratio de morosidad no ha crecido más gracias al nivel extraordinariamente bajo de los tipos de interés oficiales de la zona euro. En este sentido, el ritmo de avance de los activos dudosos y de la ratio de morosidad  del sector bancario español podría acelerarse en mayor medida si el cambio de ciclo económico en Francia y Alemania se consolida, y el Banco Central Europeo comienza a subir los tipos de interés oficiales de la zona euro (el tipo mínimo de puja de operaciones principales de financiación; el tipo de interés de la facilidad marginal de crédito; y el tipo de interés de la facilidad de depósito). El problema estaría en que tarde o temprano la subida de tipos oficiales del BCE se trasladaría  a los tipos de interés de los créditos concedidos por las entidades de depósito a sus clientes y, en última instancia, provocaría aumentos de las cargas financieras de los préstamos acumulados por las empresas y familias españolas.

La morosidad es mayor en el crédito a los sectores más expuestos al ciclo económico, tal y como se puede observar en el gráfico 2.2.D. Este es el caso del sector de la construcción y de la promoción inmobiliaria que ha alcanzado a finales de junio de 2009 una ratio de morosidad del 8,2%, aunque todavía lejos del nivel récord del 13,5% del 2003 (véase gráfico 2.2.C). El resto de empresas no financieras registran una ratio de morosidad mucho más bajo (3,3% en junio de 2009).

Algunos comentaristas económicos han destacado que las características de los préstamos hipotecarios en España  - fundamentalmente la existencia de garantías reales- limitan la pérdida en caso de impago de dicho préstamo. En este sentido, se suele argumentar que la ratio de morosidad no refleja adecuadamente el riesgo real  derivado del sector de promoción inmobiliaria. Pero a este comentario hay que contraponer una salvedad.

En el gráfico 2.4.A se puede ver la distribución del riesgo hipotecario español según la relación entre el importe del préstamo concedido y su valor de tasación o "garantía teórica" (LTV o "loan to value", en %). Destacar que el volumen de riesgo se concentra en la economía española en préstamos hipotecarios cuyo LTV es inferior al 80%, tanto en hipotecas concedidas a hogares residentes como a empresas no financieras. No obstante, hay que tener en cuenta que está situación puede cambiar si continúa el descenso de los precios de las viviendas en España. En este caso, la "garantía real" se situaría en valores muchos más bajos que cuando se concedió el préstamo hipotecario. Ello provocaría que el LTV creciera proporcionalmente (por el descenso del denominador) y, en definitiva, el riesgo del préstamo también lo haría.

La tasa de morosidad de las entidades de depósito españolas sigue creciendo a ritmos muy elevados

El último Informe de Estabilidad Financiera del Banco de España publicado en mayo (con datos referidos a diciembre de 2008) destaca que los activos dudosos del negocio bancario en España siguen acelerando su ritmo de crecimiento. En concreto, la ratio de dudosos total en los negocios en España - en adelante la tasa de morosidad- era tan sólo del 0,61% en diciembre de 2007, y desde entonces ha seguido creciendo, ininterrumpidamente, hasta alcanzar el 2,48% en diciembre de 2008 la cifra más alta desde 1996 (véase gráfico A). Como se puede observar en este gráfico, este rápido e intenso repunte de la morosidad es coherente con el fuerte ritmo de deterioro de la actividad y con el sustancial reducción de la tasa de ocupación de la economía española y, por tanto, la tasa de morosidad es una variable con un claro comportamiento cíclico (la morosidad está fuertemente correlacionada con el ciclo económico de la economía española). En definitiva, en el contexto actual de recesión prolongada cabe esperar que está tendencia creciente de la tasa de morosidad continué en los próximos trimestres. No obstante, este aumento de la tasa de morosidad está sesgado a la baja, ya que las reducciones sustanciales en los niveles de los tipos de interés están actuando en sentido contrario, al reducir la carga financiera de los prestatarios. Dicho de otro modo, la tasa de morosidad se hubiera situado en niveles muchos más elevados de los actuales, si este repunte de la variable no hubiera coincidido con una política monetaria del BCE que ha propiciado una importante caída de los tipos de los tipos de interés de la eurozona. No obstante, ya destacamos en otra entrada reciente del Blog que el mecanismo de transmisión ha sido incompleto.

El intenso aumento de la ratio de morosidad se ha concentrado particularmente en el crédito al sector privado residente en España, cuyos dudosos representaban en diciembre de 2008 un 94% de los totales. Así, la ratio de morosidad del crédito al sector privado residente ha pasado del 0,84% en diciembre de 2007 al 3,3% en diciembre de 2008. Los datos más recientes publicados ayer (marzo de 2009) indican que se mantiene esta tendencia al alza, situándose en el 4,17%. Desgraciadamente, los análisis de los expertos apuntan a que la morosidad del sector continuará aumentando en 2009, un año en el que podría llegar hasta el 9%, niveles récord no conocidos desde 1993 (véase gráfico A).

Resulta interesante estudiar la evolución temporal de la ratio de morosidad del crédito total al sector privado residente en España desagregada por sectores (gráfico D).

En primer lugar, se observa que los sectores más cíclicos (construcción y promoción inmobiliaria) son lo que presentan una ratio de morosidad por encima de la media en la fase depresiva actual (casi el doble), y su nivel se ha deteriorado rápida e intensamente desde el 0,58% en diciembre de 2007 hasta el 5,71% de diciembre de 2008. En segundo lugar, el impacto de la recesión económica ha incidido también negativamente en la morosidad del crédito a personas físicas (familias), que ha pasado del 1% en diciembre de 2007 al 2,8% en diciembre de 2008. En tercer lugar, dentro de este segmento, el subsegmento del crédito al consumo -tanto por su naturaleza como por el fuerte aumento del desempleo- refleja un mayor deterioro de su tasa de morosidad (4,5% en diciembre de 2008 frente al 2,08% de diciembre de 2007) que el crédito para adquisición de vivienda (2,33% en diciembre de 2008 frente al 0,69% de diciembre de 2007). La menor tasa de morosidad del crédito para adquisición de vivienda es debida a que la mayor parte de las las familias españolas tienen la vivienda habitual en propiedad, y la misma es un activo muy importante dentro del patrimonio de los hogares. Además, a diferencia de lo ocurrido en otros países avanzados (el caso de EE.UU. es el más llamativo), la compra de vivienda no ha sido normalmente financiada para destinarla a alquilar, ni se ha utilizado habitualmente la garantía hipotecaria para financiar el crédito al consumo (coches, muebles, reformas, etc..).

Por último, destacar un fenómeno nuevo de riesgo bancario asociado a esta fase bajista del ciclo económico en España. Se trata del crédito hipotecario concedido a los residentes extranjeros que, si bien tiene un peso reducido sobre el crédito para adquisición de vivienda en España (6,1% del total), su tasa de morosidad es significativamente mayor que la que se registra para el resto de residentes no extranjeros. Así, en diciembre de 2008 la ratio de morosidad para los residentes extranjeros era del 12,5%, mientras que los residentes nacionales se situó en el 1,6%.

Evolución histórica de la ratio de activos dudosos de las entidades de depósito españolas

El Banco de España ha publicado recientemente el Informe sobre Estabilidad Financiera de noviembre de 2008. En el mismo se destaca que el mayor riesgo para la evolución futura de los resultados de la entidades de depósito españolas, es sin duda el crecimiento de la morosidad de los créditos concedidos, ya que las entidades tendrán que hacer mayores provisiones para hacer frente a los posibles aumentos de las insolvencias en los próximos meses.

El repunte de la ratio de activos dudosos del sector privado residente en España (familias y empresas) sobre el total de créditos concedidos se ha acentuado a lo largo de 2008 -después de partir de un nivel muy bajo tras un largo periodo de expansión económica- y ya se sitúa en los tres casos cerca del 2%, según se puede observar en el gráfico adjunto.

El aumento de la morosidad de las entidades de depósito españolas se debe al efecto conjunto y simultáneo de cuatro factores: 1) El fuerte crecimiento del crédito acumulado en los años de expansión económica y, en particular, por el boom inmobiliario; 2) El deterioro reciente del crecimiento de la economía española, y sus consecuencias negativas sobre los ingresos de las empresas y familias; 3) Las recientes subidas de los tipos de interés nominales; 4) El impacto de los cambios contables introducidos por la Circular Contable CBE 4/2004 del Banco de España, que exigen reconocer a los dudosos con más intensidad y celeridad que la normativa anterior (CBE 4/1991); 5) Los incentivos que introdujo la nueva Ley Concursal (Ley 22/2003, de 9 de julio). Estos dos últimos cambios normativos implican que, a igual ritmo de deterioro del crecimiento económico que en el pasado, se generan en la actualidad mayores niveles de la ratio de dudosos y ritmos de avances de su crecimiento más rápidos.

Finalmente, este repunte de la morosidad debe relativizarse desde una perspectiva histórica. Como se puede observar en el gráfico, el nivel de la ratio de dudosos es todavía bajo si lo comparamos con los alcanzados en la primera parte de la década de los noventa y especialmente en los años de la anterior recesión de la economía española (1992-1993). Al menos, por el momento.