Evolución histórica de la tasa de morosidad de las hipotecas de hogares y de los promotores inmobiliarios, 1999-2023

Uno de los indicadores clave para evaluar el grado de la recuperación económica es la tasa de morosidad del total de créditos concedidos. Para el caso de la economía española es todavía más importante el seguimiento de la tasa de morosidad de los créditos hipotecarios, por los efectos negativos que generó el estallido de la burbuja inmobiliaria en 2008, el mayor endeudamiento en hipotecas de los hogares que en el resto de la zona del euro, el deterioro de la renta disponible de las hogares y, sobre todo, por el mayor nivel de desempleo que el resto de países de la zona euro. Además, las caída de la renta disponible de los hogares y el aumento del desempleo fue agravado por las consecuencias económicas de la COVID-19. 

Un tercer impacto negativo podría provenir en la actualidad por el endurecimiento rápido e intenso de la política monetaria del BCE para contrarrestar el aumento significativo y persistente de la inflación desde 2021. 

Por un lado, en poco más de un año, el tipo de interés de referencia (el de la facilidad de depósito) ha aumentado desde el −0,5 % hasta el 4,0 %; una subida sin precedentes en la historia del euro, el nivel más alto desde 2001. 

Por otro lado, en los mercados financieros, el proceso de normalización de la política monetaria ha provocado un aumento de los tipos Euribor, especialmente importante es el aumento del Euribor a 1 año que se ha elevado en más de 315 puntos básicos (desde julio 2022) y se sitúa en el 4,149% en septiembre de 2023.

En esta entrada del Blog presentamos la evolución histórica de la tasa de morosidad de los créditos hipotecarios, distinguiendo entre los créditos hipotecarios de los hogares y de los promotores inmobiliarios. El periodo cubre desde el inicio de las estadísticas por parte del Banco de España en marzo de 1999 hasta marzo de 2023. La tasa de morosidad se aproxima por el cociente (en %) de los créditos dudosos respecto al total de créditos concedidos. [1]

El Gobierno español, los supervisores y las propias entidades bancarias vigilan estas estadísticas de cerca, ya que se trata de uno de los mejores termómetros que miden cuando pueden llegar los problemas económicos. El fantasma de la Gran Recesión de 2008 está demasiado reciente como para no tratar de prevenir que vuelvan a aparecer los impagos masivos y los desahucios de viviendas. Con este objetivo, el Ejecutivo y el sector bancario español han buscado fórmulas para auxiliar a las familias más vulnerables de forma preventiva, aunque el deterioro del mercado hipotecario no termina de llegar.

Después del inicio de las subidas de tipos del Banco Central Europeo (BCE) en julio de 2022, siguen sin aflorar las grandes amenazas derivadas del cambio de la política monetaria. La economía española esquiva por el momento la recesión y, además, los temidos impagos no crecen por el momento.

En el primer gráfico (hacer clic sobre el gráfico para verlo más grande) se muestra la evolución de la tasa de morosidad de los créditos concedidos a los hogares para la adquisición y rehabilitación de viviendas. 

Los últimos datos publicados por el Banco de España sobre los créditos hipotecarios dudosos de las entidades de crédito españolas indican que, tanto el saldo vivo de los créditos hipotecarios concedidos a hogares y a promotores como sus respectivas tasas de morosidad continuan descendiendo, fruto del esfuerzo de las entidades por sanear sus balances, aunque el aumento continuado del tipo de interés del Euribor a 1 año (referencia de las hipotecas) podría aumentar la morosidad en un futuro más o menos cercano.

A finales de junio de 2023 el saldo de los créditos hipotecarios concedidos por los bancos españoles a los hogares ascendía a 499.232 millones de euros, de los cuales 12.423 millones de euros eran considerados como créditos morosos.

Ello suponía que la tasa de morosidad de los créditos hipotecarios de los hogares continua descendiendo (pero a menor ritmo) hasta alcanzar a finales de junio de  2023 el 2,49%. Esta cifra es el 40% del nivel de marzo de 2014 (6,32%), pico registrado como consecuencia del estallido de la burbuja inmobiliaria de 2008, pero todavía está muy alejada del mínimo histórico de diciembre de 2004 (0,30%). 

La clave fundamental para que los temidos impagos de las familias no suban radica en la fortaleza del mercado laboral y en la resistencia del crecimiento económico. Los familias con prestamos hipotecarios  para compra de vivienda en España tienen la costumbre de dejar de pagar otros créditos al consumo antes que los hipotecarios.  De hecho, solo se toma la decisión de estos pagos cuando se pierde el puesto de trabajo y los ingresos familiares se derrumban de forma brusca.

En el segundo gráfico se muestra la evolución de la tasa de morosidad de los créditos hipotecarios concedidos a los promotores inmobiliarios.

La deuda viva acumulada por los promotores inmobiliarios con los bancos alcanzaba a finales de junio de 2023 los 72.007 millones de euros, de los cuales 2.491 millones de euros eran clasificados como créditos dudosos. Estas cifras de stock de créditos concedidos a las actividades inmobiliarias están ya muy alejadas del máximo alcanzado en junio de 2009 (324.663 millones de euros) en pleno apogeo de la burbuja inmobiliaria.

La tasa de morosidad del sector de promotores inmobiliarios alcanzaba en junio de 2023 el 3,46%, registrándose una espectacular mejora desde el máximo alcanzado en junio de 2014 (38,04%). No obstante, aun queda un amplio margen de mejora puesto que el mínimo histórico se sitúo en diciembre de 2006 en el 0,28%.

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[1]  El supervisor incluye entre los dudosos aquellos créditos en los que se ha producido un impago del principal o intereses durante un periodo de más de 90 días, o cuando se considere improbable que el deudor cumpla íntegramente sus obligaciones, aunque aún no haya importes sin abonar. 

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Como citar esta entrada del Blog:

Vicente Esteve, "Evolución histórica de la tasa de morosidad de las hipotecas de hogares y de los promotores inmobiliarios, 1999-2023", Universidad de Valencia, Blog Viaje al Fondo de las Finanzas Internacionales, 20/10/2023,